Η εκπόνηση των νέων Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων αποτελεί αναμφίβολα μία από τις σημαντικότερες πολεοδομικές μεταρρυθμίσεις των τελευταίων δεκαετιών. Η ανάγκη επικαιροποίησης των χρήσεων γης, η ενίσχυση της περιβαλλοντικής προστασίας και η δημιουργία ενός συνεκτικού αναπτυξιακού πλαισίου για τις πόλεις και τους οικισμούς της χώρας συνιστούν θεμιτούς και αναγκαίους στόχους δημόσιας πολιτικής.
Η επιδίωξη όμως αυτή δεν απαλλάσσει τη Διοίκηση από την υποχρέωση σεβασμού θεμελιωδών αρχών του κράτους δικαίου. Ο πολεοδομικός σχεδιασμός δεν λειτουργεί σε θεσμικό κενό. Οφείλει να λαμβάνει υπόψη του υφιστάμενες πραγματικές καταστάσεις, εμπράγματα δικαιώματα, προϋφιστάμενες νόμιμες ή ανεκτές χρήσεις, καθώς και τη δικαιολογημένη εμπιστοσύνη που η ίδια η Διοίκηση έχει δημιουργήσει στους πολίτες με τη διαχρονική στάση της.
Η πρόσφατη ενασχόλησή μας με υπόθεση σφράγισης επιχείρησης λόγω φερόμενης ασυμβατότητας με τις ισχύουσες χρήσεις γης ανέδειξε ένα ιδιαίτερα κρίσιμο ζήτημα: κατά πόσο είναι επιτρεπτό η Διοίκηση να αντιμετωπίζει ως «πρόβλημα» μία δραστηριότητα την οποία η ίδια γνώριζε, ανεχόταν και ουσιαστικά αποδεχόταν επί μισό αιώνα.
Το ερώτημα δεν είναι θεωρητικό. Σε πολλές περιοχές της χώρας συναντώνται επιχειρήσεις που εγκαταστάθηκαν και λειτούργησαν δεκαετίες πριν από τη θέσπιση σύγχρονων πολεοδομικών περιορισμών. Η εφαρμογή των νεότερων χρήσεων γης δεν μπορεί να γίνεται με τρόπο που να αγνοεί την ιστορική πραγματικότητα και να αντιμετωπίζει ισότιμα μία δραστηριότητα που εγκαταστάθηκε χθες με μία δραστηριότητα που λειτουργεί αδιαλείπτως επί δεκαετίες.
Ιδιαίτερο προβληματισμό προκαλεί και ένα δεύτερο φαινόμενο που παρατηρείται ολοένα συχνότερα. Η Διοίκηση επικαλείται πολεοδομικούς χαρακτηρισμούς που έχουν θεσπιστεί πριν από πολλά χρόνια, χωρίς όμως να έχει προηγουμένως υλοποιήσει τις ίδιες τις πολεοδομικές προβλέψεις που επικαλείται. Χώροι χαρακτηρίζονται ως κοινόχρηστοι ή ως χώροι πρασίνου, χωρίς να έχουν συντελεστεί οι αντίστοιχες απαλλοτριώσεις, χωρίς να έχουν ολοκληρωθεί πράξεις εφαρμογής και χωρίς να έχει καταβληθεί η προβλεπόμενη αποζημίωση στους ιδιοκτήτες.
Η πρακτική αυτή δημιουργεί μία προφανή αντίφαση. Από τη μία πλευρά η Διοίκηση απαιτεί από τον πολίτη να συμπεριφέρεται σαν να έχει ήδη ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Από την άλλη πλευρά η ίδια η Διοίκηση δεν εκπληρώνει τις δικές της υποχρεώσεις που απορρέουν από τον ίδιο σχεδιασμό. Έτσι, οι περιορισμοί επιβάλλονται άμεσα, ενώ οι αντίστοιχες υποχρεώσεις του Δημοσίου παραμένουν επί δεκαετίες ανεκπλήρωτες.
Ακόμη σοβαρότερο είναι το ζήτημα που ανακύπτει όταν υφιστάμενα οικοδομικά τετράγωνα, τα οποία εμφανίζονται επί δεκαετίες σε πολεοδομικά διαγράμματα, διοικητικές πράξεις, εκθέσεις αυτοψίας και λοιπά δημόσια έγγραφα, παύουν αιφνιδίως να αποτυπώνονται σε νεότερες χαρτογραφικές ή σχεδιαστικές απεικονίσεις. Η πολεοδομική ταυτότητα μιας περιοχής δεν μπορεί να μεταβάλλεται σιωπηρά ούτε να αναθεωρείται έμμεσα μέσω τεχνικών αποτυπώσεων ή ψηφιακών χαρτών. Όταν επί δεκαετίες η ίδια η Διοίκηση αναγνωρίζει την ύπαρξη συγκεκριμένου οικοδομικού τετραγώνου, δεν μπορεί μεταγενέστερα να συμπεριφέρεται σαν αυτό να μην υπήρξε ποτέ.
Η ασφάλεια δικαίου προϋποθέτει συνέχεια της διοικητικής δράσης. Ο πολίτης πρέπει να μπορεί να γνωρίζει ποιο είναι το καθεστώς που διέπει την περιουσία του και να οργανώνει τη ζωή και την επαγγελματική του δραστηριότητα βάσει σταθερών κανόνων. Εάν η Διοίκηση μπορεί να ανατρέπει μονομερώς, χωρίς επαρκή αιτιολογία και χωρίς ουσιαστική ενημέρωση των ενδιαφερομένων, δεδομένα που η ίδια αναγνώριζε επί δεκαετίες, τότε υπονομεύεται ο ίδιος ο πυρήνας της έννοιας του κράτους δικαίου.
Παράλληλα, οι υποθέσεις αυτές αναδεικνύουν την ανάγκη ουσιαστικής εφαρμογής της αρχής της αναλογικότητας. Η σφράγιση μιας επιχείρησης αποτελεί το πλέον επαχθές διοικητικό μέτρο. Όταν η επιχείρηση αυτή λειτουργεί επί δεκαετίες, απασχολεί εργαζομένους, στηρίζει οικογένειες, αποδίδει φόρους και ασφαλιστικές εισφορές και συμμετέχει ενεργά στην οικονομική ζωή της περιοχής, η Διοίκηση δεν μπορεί να αρκείται σε μία μηχανιστική επίκληση πολεοδομικών διατάξεων. Οφείλει να σταθμίζει τις πραγματικές συνέπειες των αποφάσεών της και να εξετάζει εάν ο επιδιωκόμενος σκοπός μπορεί να επιτευχθεί με ηπιότερα μέσα.
Η εκπόνηση των νέων Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων προσφέρει μια μοναδική ευκαιρία εξορθολογισμού του χωρικού σχεδιασμού. Η επιτυχία όμως της μεταρρύθμισης αυτής θα κριθεί τελικά όχι από τον αριθμό των χαρτών που θα εγκριθούν, αλλά από το κατά πόσο ο σχεδιασμός θα συμβιβαστεί με τις αρχές της νομιμότητας, της αναλογικότητας, της ασφάλειας δικαίου και της προστασίας της ιδιωτικής περιουσίας.
Ο πολεοδομικός σχεδιασμός είναι απαραίτητος. Η διοικητική αυθαιρεσία δεν είναι.
